Premier achat immobilier : mes conseils pour un investissement réussi
L’accession à la propriété est un rêve pour plus d’un locataire sur deux en 2018. 54% des jeunes espèrent devenir propriétaires entre 30 et 35 ans*. Cette étape de vie, qui traduit généralement une recherche de stabilité, peut cependant se concrétiser avant la trentaine. Ayant moi-même franchi le pas, je vous propose de découvrir mes conseils pour un premier achat immobilier réussi.
Beaucoup de locataires pensent, souvent à tort, ne pas pouvoir accéder à la propriété pour des raisons financières. Mais parmi eux, combien ont déjà fait le calcul de leurs dépenses annuelles en loyers ? Des loyers « perdus » puisque cet argent ne génèrera aucun retour sur investissement...
Avec mon mari, nous avons osé le faire, ce calcul. Et on peut dire qu’il nous a provoqué un électrochoc ! Pendant 8 ans, nous avons loué un appartement à 694€ par mois. Soit 66 624€ dépensés dans le vent. Même si ce constat nous a fait mal au coeur, il a été décisif dans notre choix de devenir propriétaires. En augmentant un peu notre budget logement et en s’endettant sur 20 ans, nous avons pu acquérir un appartement bien à nous !
A vous, qui rêvez d’indépendance et de premier achat immobilier réussi mais qui n’avez pas encore sauté le pas, voici quelques conseils.
Un (premier) achat immobilier se réfléchi sur le moyen terme. Il doit répondre à vos besoins actuels tout en pouvant s’adapter à votre vie future, qui sera peut-être amenée à évoluer. Que vous soyez seul, en couple, avec ou sans enfants, imaginez quelle pourrait être votre vie dans 3, 5 ou 7 ans et posez-vous les bonnes questions. Quelle surface recherchez-vous ? Combien de pièces sont nécessaires ? Plutôt appartement ou maison ? Avec ou sans jardin ? Quelle localisation privilégier par rapport à votre vie professionnelle et aux infrastructures situées à proximité (commerces, écoles, associations, transports, accès routiers…) ? Tant de questions qu’il faut se poser avant de commencer les recherches. Car c’est en établissant un cadre et des priorités que vous pourrez évaluer au mieux le potentiel des biens que vous visiterez. Un potentiel dont il est important de prendre la pleine mesure, puisque c’est lui qui définira la valeur actuelle et future du logement.
J’ai récemment lu dans une étude que les français gardent en moyenne leur bien immobilier pendant 7 ans. Il est donc probable que votre premier achat immobilier débouche à terme sur un nouveau projet (achat d’une maison ou d’un appartement à la configuration ou à la localisation différente par exemple). En ayant bien estimé le potentiel de votre logement dès son achat, il vous sera certainement possible de le louer ou de le vendre plus facilement, à un prix proche de son prix d’achat.
Une fois la liste des indispensables établie, retour à la réalité : le budget ! Point clé de tout achat immobilier, c’est de lui que tout découlera.
Rendez-vous dans un premier temps chez votre conseiller bancaire pour faire un état des lieux précis de votre situation. Les principaux points qui joueront sur votre prêt seront les suivants :
- Situation professionnelle (profession, type de contrat…)
- Revenus
- Capacité d’épargne (les banques sont parfois plus confiantes envers un client au salaire moyen mais qui épargne qu’envers un client aux forts revenus mais qui ne fait pas d’économies)
- Taux d’endettement possible (jusqu’à 33% des revenus nets, sauf pour les gros salaires ou certaines professions jugées « porteuses » pour qui le taux peut-être plus important)
- Analyse des comptes bancaires (retards de paiement, découverts…)
- Apport personnel (plus il est conséquent, moins le client est considéré « à risque » pour l’établissement)
Petit conseil qui nous a d’ailleurs bien servi lors de notre premier achat immobilier : insistez sur le fait que vous ne souhaitez pas vous endetter de manière irréfléchie en montrant que vous avez toujours honoré le règlement de vos loyers.
Une fois la proposition de financement obtenue par votre banque, n’hésitez pas à faire jouer la concurrence. Interrogez d’autres banques ou consultez un courtier, qui se chargera de trouver pour vous la meilleure offre de crédit.
Certains prêts existent pour faciliter l’accès au logement des primo-accédants. Le plus célèbre d’entre eux est le prêt à taux zéro, qui permet de bénéficier d’un taux sans intérêts ni frais de dossier. Le guide ci-après détail ses avantages et les conditions pour y accéder : téléchargez le guide.
D’autres aides existent, comme le prêt à l’accession sociale (qui fait bénéficier de frais de notaires et de frais de dossiers réduits) ou encore le prêt action logement (plus connu sous le terme « prêt 1% logement »), qui propose à certains salariés de profiter d’un prêt complémentaire à un taux avantageux.
Les prêts sans intérêts ou les dons sont également monnaie courante lors d’un premier achat immobilier. En parlant de notre projet avec notre entourage, nous avons-nous-même eu de belles surprises puisque des proches ont tenu à nous donner un coup de pouce financier.
Lors de l’achat d’un premier bien immobilier, il est nécessaire d’être bien conscient de l’existence de certains frais annexes.
Au-delà du prix d’achat de votre logement, pensez aux frais de notaire. Dans le neuf, ils sont réduits, ce qui peut peser dans la balance neuf vs ancien. D’autant plus que l’on bénéficie alors de plusieurs garanties, qui assurent la qualité et le rendu final du logement, ainsi que des dernières normes techniques en vigueur.
L’assurance du prêt, la garantie de prêt immobilier et certains frais de dossiers bancaires viennent également s’ajouter à l’addition. Un conseil : avec une bonne négociation, il est possible de faire des économies importantes du leur coût global.
Etre propriétaire d’un bien immobilier, c’est également payer une taxe d’habitation (vous en payez déjà une en étant locataire) mais surtout une taxe foncière (dont le montant est variable suivant la localisation du bien). Tout cela étant dit, vous serez toujours gagnant par rapport au loyer que vous payiez précédemment, sans rien avoir en retour.
Comme je le disais auparavant, la localisation est l’un des points clés de tout achat immobilier. N’hésitez donc pas à faire le tour de la ville et du quartier à plusieurs heures du jour et de la nuit. Cela vous permettra de vous imprégner de l’ambiance qui règnera dans votre éventuel futur chez-vous. Car un appartement ou une maison calme entre midi et deux peut l’être un peu moins aux heures de pointes… On évitera ainsi les mauvaises surprises une fois les cartons déballés !
Dernier petit conseil si vous comptez acheter un premier appartement déjà construit, demandez à voir les procès-verbaux des dernières assemblées générales de la copropriété. Vous serez ainsi au fait des éventuels travaux qui ont été votés.
Alors... Vous vous lancez ?!