Réduction de loyer contre travaux : quelles sont les procédures ?
Vous vous apprêtez à signer un bail d'habitation avec un nouveau locataire. Celui-ci émet cependant quelques réserves sur l'état du logement qui nécessite en effet certains travaux d'amélioration. Dans ces conditions, dès lors que vous trouvez un accord, vous pouvez convenir d'insérer dans le contrat de location une clause spéciale prévoyant la prise en charge de ces travaux par l'occupant, en contrepartie d'une réduction de loyer. Pour éviter tout litige à venir, cette procédure impose d'être parfaitement encadrée.
Les obligations préalables à une convention de travaux
Parmi les obligations générales du bailleur, la première consiste à proposer à la location un logement répondant aux exigences de décence et de salubrité. Il vous appartient ainsi, en tant que propriétaire, de répondre personnellement de l'exécution des travaux destinés à assurer la sécurité physique et la santé des occupants de votre bien immobilier, avant sa mise en location.
La réglementation ne vous autorise donc pas à établir une convention qui confierait à votre locataire, contre compensation de loyer, la responsabilité d'effectuer des travaux de mise en conformité du logement à son usage d'habitation. Au moment de la signature du bail, les lieux doivent d'ores et déjà offrir les conditions requises de clos et de couvert, de respect des normes sécuritaires et sanitaires et d'équipement de confort.
Vous ne pouvez ainsi instaurer un accord qui engagerait votre locataire à réaliser des travaux de grosses réparations, de sécurisation ou de mise aux normes qui vous sont légalement dévolus, tels que :
- La réparation de la couverture ou des menuiseries extérieures pour assurer leur étanchéité ;
- La pose de rambardes de protection aux fenêtres ou aux balcons ;
- La mise en conformité des branchements électriques ou des installations de chauffage ;
- Une installation sanitaire intérieure au logement…
Les conditions prévues par la réglementation
Le bailleur est également tenu de délivrer au locataire entrant une habitation en bon état d'usage et de réparations, et dont l'ensemble des équipements fonctionne convenablement. Cependant, en cas de réserves sur l'état général de votre logement, s'il mérite quelques travaux d'amélioration n'ayant aucun caractère d'urgence ou d'obligation, il peut être judicieux de trouver un compromis avec le futur occupant.
Ce que dit la loi
« Les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer »
(Article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989)
Il est bien entendu que seuls des travaux d'embellissement et de rénovation, de réfection ou de remplacement d'équipements existants afin de rendre l'habitation plus confortable sont susceptibles de faire l'objet d'un tel arrangement. Il peut s'agir par exemple :
- De réfection des peintures ;
- De changement des revêtements de sols ;
- De remplacement des anciens convecteurs électriques par des radiateurs plus performants ;
- D'amélioration d'un équipement sanitaire désuet…
En compensation de la prise en charge de ces travaux, le locataire bénéficie d'une franchise ou d'une réduction de loyer pour une durée proportionnelle au montant des frais engagés.
Si une convention de ce type est généralement conclue au moment de la signature du contrat de location, vous pouvez exceptionnellement être amené à la mettre en œuvre en cours de bail en accord avec votre locataire en place.
Bon à savoir
Les modalités d'accord de réduction de loyer contre travaux s'appliquent indifféremment dans le cadre d'une location vide ou meublée.
La formalisation de l'accord de réduction de loyer contre travaux
Lorsque vous avez défini avec votre locataire les conditions d'une procédure de compensation des dépenses de travaux avec le loyer, il est indispensable de les formaliser par une convention qui en précisera toutes les modalités. Conclue avant l'entrée du locataire dans les lieux, elle prend la forme d'une clause spécifique insérée dans le bail d'habitation. Dans le cas plus rare où elle intervient en cours d'occupation, il est recommandé de rédiger un avenant au contrat de location pour fixer l'accord de façon formelle et incontestable.
Spécifiez clairement dans la clause conventionnelle, afin de prévenir tout litige ultérieur :
- La nature détaillée des travaux à réaliser par le locataire ;
- Le coût de ces travaux, justifié si possible par un devis accepté des deux parties ;
- Les modalités exactes de la compensation financière, précisant le montant et la durée de la réduction mensuelle du loyer ou de sa dispense totale ;
- Le mode de remboursement envisagé dans le cas où le locataire donnerait congé avant la fin de la durée initialement prévue.
À noter
La compensation pécuniaire ne peut s'exercer que sur le montant du loyer. Elle ne concerne pas le paiement des charges qui reste dû conformément à la périodicité prévue dans le bail.
Pour le bailleur, un tel accord conclu avant l'entrée dans les lieux procure l'avantage de ne pas avoir à différer la remise en location pour cause de travaux. Le nouveau locataire peut emménager immédiatement avant de procéder aux travaux une fois dans les lieux.