Quelles sont les conditions pour louer un appartement meublé ?
Au moment de vous lancer dans l’investissement locatif, vous choisissez de louer un appartement meublé. Quelles conditions faut-il remplir pour respecter la loi ? Un décret de 2015 impose une liste de meubles obligatoires. Par ailleurs, vous devez inclure un certain nombre de mentions dans le bail de location meublée. Explications !
Quels sont les meubles obligatoires dans une location meublée ?
Pour qu’un logement soit considéré comme meublé, vous devez respecter le critère d’ameublement minimum. Les équipements doivent être en qualité et en nombre suffisant pour permettre à votre locataire d’y vivre normalement.
Un décret du 31 juillet 2015 dresse ainsi la liste des meubles et équipements obligatoires dans un logement meublé :
•Une literie (lit, sommier, matelas, oreillers) comprenant couette ou couverture. Le linge de lit en revanche n’a pas à être fourni ;
•Des stores, des rideaux, des volets qui permettent d’occulter la lumière dans les pièces utilisées comme chambre à coucher ;
•Un dispositif de cuisson : four ou four à micro-ondes ;
•Des plaques de cuisson, électriques ou au gaz ;
•Un frigo et un congélateur, ou a minima un réfrigérateur doté d'un compartiment où la température est inférieure ou égale à - 6 °C ;
•De la vaisselle et des ustensiles de cuisine permettant la confection et la prise des repas ;
•Une table et des sièges ;
•Des étagères pour le rangement ;
•Des luminaires ;
•Du matériel d’entretien ménager adapté au logement meublé. Par exemple, si le sol du logement est en carrelage, vous devez fournir au locataire un balai et une serpillière.
Si l’appartement ne comprend pas ce socle minimal d’équipement, alors il est considéré comme proposé en location vide.
À savoir : si vous proposez de la location saisonnière, c’est-à-dire un logement qui ne constitue pas la résidence principale du locataire, alors vous n’êtes pas tenu d’installer tout ce mobilier.
Quelles sont les obligations du bailleur pour louer un appartement meublé ?
Autre obligation qui pèse sur le propriétaire d’un appartement meublé : respecter les critères de décence du logement :
•La superficie minimum : elle diffère selon si vous louez ou non en colocation. En location meublée simple, le logement doit disposer d’une surface minimale d’au moins 9m2 et de 2.20 mètres de hauteur sous plafond ou d’un volume habitable d’au moins 20m3. En colocation avec un bail commun, la superficie minimum est de 16m2 pour deux personnes, puis de 9m2 par locataire supplémentaire. En colocation avec un bail par colocataire, chacun eux doit disposer d’une surface d’au moins 9m2 et d’un volume d’au moins 20m3 ;
•La santé et la sécurité du locataire : ce critère implique notamment que les dispositifs de production de l’eau chaude et de chauffage soient aux normes ;
•L’absence d’animaux nuisibles : si le logement est par exemple infesté de cafards ou de puces de lit, vous devez le traiter avant de le mettre en location meublée ;
•Les équipements : outre l’obligation relative à la liste des meubles, vous devez par exemple prévoir dans le logement une installation d’évacuation des eaux usées ;
•La performance énergétique : la loi Climat et résilience prévoit un niveau minimum de performance énergétique pour les logements loués depuis le 1er janvier 2023. Ainsi, la consommation d’énergie finale par mètre carré doit être inférieure à 450 kWh. Vous devez vous reporter au diagnostic de performance énergétique (DPE) pour déterminer si vous respectez bien cette condition. Rappelons que le DPE doit être fourni au locataire au plus tard au jour d’entrée dans les lieux.
À savoir : le critère de performance énergétique ne concerne pas les logements situés en outre-mer.
Que doit obligatoirement contenir le bail d’une location meublée ?
Remaniée par la loi Alur de 2014, la loi de juillet 1989 relative aux rapports entre bailleurs et locataires prévoit des règles spécifiques applicables aux baux de location meublée.
La durée minimum obligatoire en location meublée
La durée minimum du bail de location meublée est fixée à :
•1 an pour les locataires « classiques » ;
•9 mois pour les locataires étudiants.
À savoir : si vous optez pour le bail mobilité, le bail de location meublée doit avoir une durée d’un à 10 mois.
La durée de préavis du locataire en location meublée
Pour quitter le logement meublé, le locataire doit vous envoyer un courrier de résiliation du bail au moins 1 mois avant la date d’échéance.
La durée de préavis du bailleur en location meublée
Cette disposition constitue un avantage de la location meublée par rapport à la location vide. Si vous souhaitez donner congé au locataire pour vendre ou reprendre le logement, vous devez envoyer au locataire une lettre recommandée avec accusé de réception au moins 3 mois avant la date d’échéance du bail (contre 6 mois en location nue).
Le dépôt de garantie en location meublée
Comme le logement comporte du mobilier et des équipements, vous pouvez demander un dépôt de garantie représentant 2 mois de loyer hors charges (seulement 1 mois en location vide).
Le paiement des charges locatives
Autre avantage de la location meublée : le mode de calcul des charges locatives. En location nue, vous n’avez pas le choix : vous devez prévoir le paiement des charges par provisions, avec régularisation annuelle.
En bail de location meublée, vous avez le choix entre le paiement au forfait ou le paiement par provisions avec régularisation. Prenez garde à bien estimer le montant des charges si vous optez pour les charges au forfait ! En effet, vous ne pourrez pas réclamer de complément le cas échéant. Notez que vous n’avez pas non plus à restituer le trop-perçu de charges.
Pour vous simplifier la gestion locative, vous pouvez la confier à notre service de mise en location et de gestion. Vous vous affranchissez ainsi des nombreuses tâches chronophages liées à la location !
Quels sont les avantages de la location meublée ?
Outre la grande souplesse du bail, la location meublée présente bien des avantages pour le bailleur.
Le montant du loyer en location meublée
Du fait du mobilier, vous pouvez demander un loyer plus élevé en location meublée qu’en location vide. Cette surcote est comprise entre 10 et 30 %.
Une demande soutenue pour la location meublée
Les investisseurs immobiliers ont intérêt à pratiquer la location meublée en zone urbaine. Il existe en effet une forte demande pour ce type de location de la part des étudiants et jeunes actifs, qui cherchent un logement habitable immédiatement. Cet avantage est toutefois contrebalancé par un turn-over plus fréquent des locataires.
La fiscalité du loueur en meublé
Vous disposez de deux statuts pour faire de la location meublée :
•Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) ;
•Le statut de loueur en meublé professionnel (LMP).
Pour être considéré comme un LMP, vous devez percevoir plus de 23 000 euros de recettes locatives par an et ces revenus locatifs doivent être supérieurs à l’ensemble des revenus d’activité de votre foyer fiscal.
La fiscalité de la location meublée est plus intéressante en location meublée qu’en location vide, que vous optiez pour le régime micro-BIC ou le régime réel. Dans le premier cas, vous profitez d’un abattement de 50 % sur les loyers perçus (contre 30 % en location nue). Dans le second, vous pouvez déduire l’intégralité des charges d’exploitation (contre une liste limitative en location nue) et pratiquer des amortissements (ce n’est pas possible en location vide).
Si vos charges sont supérieures à vos revenus, vous créez un déficit. En LMP, vous pouvez l’imputer sur votre revenu global sans limitation de montant et le reporter pendant 6 ans. En LMNP, vous pouvez le reporter sur la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) pendant 10 ans.