10 conseils pour bien préparer son dossier de prêt immobilier

Avant d’acheter, il est important de bien préparer son dossier de demande de prêt pour obtenir le meilleur taux possible auprès d'un établissement bancaire. Voici 10 conseils pour monter un dossier de prêt immobilier bien ficelé afin de décrocher votre crédit immobilier aux meilleures conditions possibles.

Constituer un dossier emprunteur complet et "vendeur" en vue de l'obtention de son crédit immobilier est un prérequis indispensable à l'octroi de votre crédit. Cette tâche peut paraître fastidieuse et complexe, en particulier dans le cadre d'un premier achat immobilier. C’est pourquoi nos chasseurs immobiliers sont formés pour vous accompagner dans toutes les phases de votre achat, y compris dans l’élaboration de votre budget, et peuvent vous mettre en relation avec un courtier en crédits ou un établissement bancaire de confiance.

1. Définissez le montant de votre apport personnel

L'apport personnel ne doit pas être négligé pour inspirer confiance aux établissements de crédit : la part que vous êtes prêts à financer vous-même doit représenter entre 10 et 20 % du prix du bien que vous achetez afin d'attester de votre capacité de remboursement dans la durée. En dessous, les banques peuvent vous refuser tout crédit immobilier. L’apport personnel sert aussi à couvrir un certain nombre de dépenses comme les frais de notaire, de dossier et de garanties ou encore pour financer le dépôt de garantie (séquestre) compris entre 5 et 10 % de la valeur du bien, à verser après la signature du compromis de vente pour stipuler votre engagement face au vendeur. Votre apport personnel peut être constitué de différentes manières : avec des placements ou la vente du bien précédent, en débloquant son épargne salariale ou en puisant dans ses économies… Le tout est de parvenir à réunir un montant assez significatif pour maximiser vos chances d’obtenir un taux d’emprunt avantageux.

2. Renseignez-vous sur les aides financières à l'achat immobilier

Les prêts aidés consentis par l'état sont une solution pour renforcer votre apport personnel. C'est notamment le cas du Prêt à Taux Zéro (PTZ) ou du Prêt à l’Accession Sociale (PAS). Pour savoir si vous êtes éligible à ces prêts, vous pouvez vous renseigner auprès d’organismes comme Action Logement ou encore l’ADIL (Action Départementale d'Information sur le Logement). Faire appel à un Chasseur Immo vous permettra d’y voir plus clair et de déléguer cette partie chronophage afin de vous concentrer sur votre projet.

3. Calculez votre capacité d'endettement

En empruntant, vous vous engagez à rembourser le prêt immobilier par le biais de mensualités. Vos capacités de remboursement doivent être calculées au plus près pour ne pas mettre en péril votre bonne santé financière. N'hésitez pas à vous renseigner au préalable auprès de votre banque : elle vous confirmera combien il vous est possible d'emprunter ainsi que le montant total maximum de votre projet immobilier. La banque évaluera pour cela le rapport entre vos ressources et charges. Sachez que, généralement, vos mensualités tous crédits confondus ne doivent pas dépasser 35 % de vos revenus afin que votre reste à vivre soit suffisant. C'est le taux d'endettement maximal au-delà duquel il vous sera difficile d'emprunter, quelle que soit votre situation. Vérifiez donc vos capacités d’emprunt et de remboursement avant de lancer votre demande de crédit. A noter : dans le cadre d'un investissement locatif, vous pourrez déduire les intérêts de vos revenus fonciers.

4. Prenez garde à avoir une situation professionnelle stable

Il est préférable d’avoir une situation financière stable, tel qu'un contrat de travail en CDI, avec plusieurs années d’ancienneté, pour demander un prêt bancaire en vue d'un achat immobilier. Si vous êtes entrepreneur ou si vous exercez une profession libérale, vous devrez fournir à la banque les 3 derniers bilans comptables en lieu et place des derniers bulletins demandés aux salariés pour justifier de votre stabilité financière.

5. Assainissez votre situation financière

Dans tous les cas, n’hésitez pas à assainir la gestion de votre compte en banque en amont de votre demande de crédit pour disposer du meilleur profil emprunteur possible. La présentation de soldes de compte créditeurs sur les 3 derniers mois est un préalable, doublée si possible d’une certaine capacité à épargner, rassurera le banquier sur votre capacité à respecter les échéances de votre prêt.

Pour être sûr de pouvoir négocier les modalités de votre prêt immobilier, assurez-vous donc de n’avoir pas été à découvert dans les 3 mois précédant votre demande. Pour maximiser vos chances, vous pouvez aussi procéder au remboursement de vos crédits en cours de type revolving, ou crédit à la consommation, etc.

6. Faites jouer la concurrence pour obtenir le meilleur taux

Si votre banque ne vous propose pas le meilleur taux bancaire, vous pouvez toujours faire jouer la concurrence pour comparer et choisir l’offre la plus adaptée. Vous n’avez pas le temps ? Vous pouvez faire appel à un Chasseur Immo ou un courtier en financement immobilier qui se chargera de vous trouver le meilleur financement

7. Monter son dossier de prêt immobilier : les pièces à fournir

Les documents nécessaires pour faire votre demande de crédit sont les mêmes pour toutes les banques. Elles vous demanderont de fournir des justificatifs de situation ainsi que toutes les pièces relatives à votre projet immobilier dans votre dossier de crédit, à savoir :

• La pièce d’identité de ou des emprunteur(s) : carte d’identité ou passeport ;
• Un justificatif de situation familiale : certificat de Pacs, livret de famille ;
• Un justificatif de domicile ou à défaut une attestation d'hébergement ;
• Les 3 derniers relevés de compte ;
• Les 3 derniers bulletins de salaire, les 3 derniers bilans comptables ou toute justification de revenus stables ;
• Les 2 derniers avis d’imposition ;
• Des justificatifs relatifs à votre apport personnel ;
• Le contrat de réservation signé, le contrat de construction si vous achetez dans le neuf ;
• Le compromis ou la promesse de vente signée si vous achetez dans l'ancien ;
• Le titre de propriété ainsi que l'estimation de votre bien si votre achat nécessite un prêt relais ;
• Des devis estimatifs des travaux si votre acquisition nécessite des rénovations que vous souhaiteriez intégrer à votre emprunt.

Ce sont donc en règle générale les mêmes pièces justificatives qu'il vous faudra présenter aux différents établissements bancaires.  Vous n'aurez ainsi qu'à faire une bonne fois pour toutes ce travail de constitution de votre dossier de financement. Si vous empruntez à plusieurs, chaque emprunteur devra fournir ses propres justificatifs pour un dossier de financement immobilier complet.

Pour faciliter votre financement immobilier, pensez aussi à présenter les originaux à côté de votre dossier constitué de copies lors de vos rendez-vous en agence. Les banques doivent tenir en main les originaux pour certifier la copie que vous leur remettez.

8. Choisissez la formule de prêt immobilier qui vous convient

Vous avez trois possibilités de prêt : à taux fixe, à taux variable ou à taux mixte.

• Le prêt à taux fixe est déterminé à la signature du contrat, le montant de vos mensualités restera donc constant.
• Le prêt à taux variable dépendra des fluctuations de la Banque Centrale Européenne. Il est peut-être avantageux sur le papier, mais sachez qu’il faut avoir une marge de sécurité financière conséquente pour que la procédure ne soit pas risquée. Il est nécessaire de disposer d'un taux "capé" plafond pour ne pas être potentiellement en difficulté en cas de hausse forte des taux (vigilance actuelle de mise).
• Les prêts à taux mixtes quant à eux disposent d’une première période à taux fixe et d’une autre à taux variable. Pour bien choisir, il faut se renseigner sur le taux actuel, et bien calculer sa sensibilité au risque financier pour sécuriser votre opération.

9. Choisissez une assurance adaptée pour votre crédit immobilier

Chaque demande de crédit immobilier est adossée à une assurance emprunteur. Celle-ci vous couvre, vous et vos proches, en cas d’accident ou de maladie grave. Vous êtes libre de souscrire à l’assurance proposée par votre banque ou d'opter pour la délégation d'assurance en passant par une autre compagnie d’assurances si vous trouvez une offre vous convenant mieux. Mais dans tous les cas, l'assurance de prêt est obligatoire. Nous vous conseillons de bien comparer le coût et les garanties de chaque assurance avant de faire votre choix.

Depuis le 1er septembre 2022, la loi Lemoine permet à tous les emprunteurs de résilier leur assurance de prêt à tout moment et sans frais, sans avoir à attendre la date d'échéance qui était auparavant requise. Cette loi, promulguée le 28 février 2022, vise à offrir plus de liberté et de flexibilité en matière de changement d'assurance emprunteur.

10. Décryptez soigneusement les offres de prêt immobilier

Le taux d’intérêt n’est pas le seul facteur à prendre en compte lors de votre emprunt bancaire. D'autant que vous pourrez ensuite changer de banque - et donc de taux- en optant pour le rachat de crédits. Certaines données sont aussi importantes : la flexibilité, les coûts annexes des frais de dossier, l’assurance, la garantie. Pour les prêts à taux fixe, demandez le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) à votre banque : ce taux incorpore tous les coûts du prêt et constitue un bon élément de comparaison. Il ne faut pas oublier non plus que votre crédit immobilier vous engage sur une certaine durée : en fonction de votre situation, vous pouvez avoir intérêt à négocier les conditions d'un remboursement anticipé. 

Pour faire face au stress que peut susciter la phase d'obtention de votre crédit immobilier, sachez que vous pouvez vous faire accompagner par un chasseur immobilier, qui vous épaulera face à la proposition d'un courtier ou de votre banquier.