Impôt sur le revenu : Investissement locatif dans l'ancien (Loi Denormandie)
Publié le 19/09/2024
Le dispositif Denormandie permet de bénéficier d'une réduction d'impôt si vous réalisez un investissement locatif dans un quartier ancien dégradé. Ce logement doit notamment être situé dans certaines communes. L'investissement est ouvert jusqu'au 31 décembre 2027. Nous vous indiquons les informations à connaître.
Types d'acquisitions
La réduction d'impôt concerne les logements suivants :
- Logement ancien faisant l'objet de travaux d'amélioration
- Local transformé en usage d'habitation
Les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total de l'opération.
Période de l'investissement
La réduction d'impôt concerne les opérations réalisées entre le 28 mars 2019 et le 31 décembre 2027.
Localisation du logement
Le logement doit être situé soit dans l'une des communes concernées par le dispositif Denormandie, soit dans une copropriété en grave difficulté.
Le logement peut bénéficier de la réduction d'impôt s'il est situé dans l'une des communes suivantes :
- Communes dont le besoin de réhabilitation de l'habitat est important
- Communes en zone labellisée Cœur de ville
- Communes ayant passé une convention d'opération de revitalisation de territoire (ORT)
Nature des travaux à réaliser
Vous devez procéder à un des travaux suivants dans le logement :
- Travaux améliorant la performance énergétique du logement de 20 % au moins (30 % au moins pour les logements individuels)
- Au moins 2 types de travaux parmi le changement de chaudière, l'isolation des combles, l'isolation des murs, le changement de production d'eau chaude, l'isolation des fenêtres
- Création de surface habitable nouvelle (par exemple, balcon, terrasse ou garage)
Maximiser la rentabilité locative avec le régime Denormandie peut sembler complexe. Cependant, en adoptant des stratégies d'investissement adaptées, il est possible d'optimiser les gains tout en contribuant à la rénovation de l'immobilier ancien.
Tout d'abord, il est essentiel de cibler les villes à fort potentiel locatif. Le nombre de communes éligibles au Denormandie est passé de 250 en 2019 à 1 700 aujourd'hui, incluant des villes comme Chambéry, Valence et Besançon. Parmi ces communes, celles situées en Île-de-France, en zone tendue, présentent un fort déséquilibre entre l’offre et la demande de logements, garantissant une demande locative soutenue.
Ensuite, acheter au juste prix est crucial. Les biens éligibles étant souvent des passoires thermiques en mauvais état, il est possible de négocier le prix d'achat à la baisse, notamment en cas de vente contrainte. Cette négociation peut réduire le prix affiché de 10 à 15 %, rendant l'investissement plus attractif. En respectant les critères de travaux d'amélioration, les investisseurs peuvent bénéficier de réductions d'impôt significatives. 
Enfin, le choix de la surface du bien joue un rôle important. Les logements de moins de 60 m² sont optimisés pour le calcul du "loyer plafond", ce qui rend les deux et trois pièces particulièrement intéressants. En cumulant les avantages fiscaux du régime Denormandie, les investisseurs peuvent atteindre un rendement de 5,5 à 6,5 % en Île-de-France. 